Сколько она стоит?



На этот же раз специалистам предстояло оценить рыночную стоимость «однушки» в новом районе. 43 кв. м, первый этаж панельки и ремонт, в котором прежде никто не жил. Продавец просит $52 500. Сможет ли он убедить беспристрастных оценщиков в том, что квартира стоит запрашиваемых за нее денег?

Домбровка — это где?

Квартира расположена в доме №18 по улице Чичурина в Домбровке (новый жилой район между Масюковщиной и Каменной Горкой). Это ничем не примечательная панелька, коих в Минске сотни. Дом сдавался в конце 2012 года, однако внешне уже выглядит слегка «уставшим». Старят фасад ярко выраженные межпанельные швы и замазанные трещины.

Долевое строительство дома началось еще до принятия президентского указа №13, так что многие живущие здесь семьи успели воспользоваться правом получения льготного кредита (точное количество таких квартир нам неизвестно).

Многоэтажка соседствует с точно такими же панельками и пустырем, на котором в каком-то обозримом будущем должны появиться детские сады и школа. Отчитавшись о сдаче квадратных метров жилья, как и в соседней Каменной Горке, социальную инфраструктуру строители задвинули на потом.



Через дорогу — автобаза, склады, гаражный массив. Место, прямо скажем, не самое живописное. Впрочем, в 10 минутах ходьбы находится парк Тивали. За 15—20 минут можно пешком дойти до парка 60-летия Октября. До станции метро «Спортивная» — четыре остановки на автобусе (остановочный пункт находится рядом с домом).

Несмотря на действующий мусоропровод, неприятные запахи в подъезде отсутствуют. В целом чисто: никакой мазни на стенах, пепельниц, ободранных поручней. Видно, что за порядком в доме и во дворе следят (в том числе с помощью видеокамер).

В объявлении отмечено, что в квартире никто не проживал. Не общаясь с продавцом, по фотографиям можно предположить, что «однушка» покупалась на начальной стадии строительства дома с целью сделать ремонт и перепродать подороже. Однако здесь ситуация иная.

Ремонт своими руками

—  Здесь была стандартная отделка от застройщика, — говорит Юлия. — Примерно год назад мы завершили ремонт и хотели сдавать квартиру посуточно. Затем планы поменялись. Сейчас собираемся купить жилье в новостройке, но сперва надо продать эту квартиру.

Оценивать квартиру будут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Дарья Дук.

Специалистов в первую очередь интересуют потребительские качества помещения. Отметив в качестве одного из достоинств квартиры свежесть ремонта, они обратили внимание на довольно низкие потолки.

По техпаспорту, их высота составляет 2,5 метра, от 7 до 15 сантиметров «съедает» подвесной потолок, где проложена электропроводка и смонтировано точечное освещение. Вот и выходит, что человек с ростом 185 сантиметров может дотянуться до потолка рукой.

Внимание привлекают и закругленные углы, затрудняющие расстановку мебели и отделку. Это особенность домов серии 3А-ОПБ Минского домостроительного комбината.

— Ремонт по большей части муж делал сам, — девушка проводит экскурсию по квартире. — Специалистам доверили только укладку плитки в ванной и разводку сантехники.

На полу ламинат 32-го класса, пластиковые плинтусы. Стены в коридоре и комнате выкрашены суперстойкой краской, одна из стен на кухне — грифельной краской Tikkurila (для рисования мелом). Сантехника — польская, плитка в ванной — «кераминовская». Межкомнатные двери от застройщика решено было сохранить, заменив лишь фурнитуру. Остались и «родные» окна — к ним никаких претензий.



Имитацию кирпичной кладки в спальне супруги также делали сами. Сначала разметили стену малярной лентой по контуру будущих кирпичей, поверх нанесли раствор штукатурки и плиточного клея. Потом аккуратно стянули всю ленту вместе с лежащим на ней раствором. Обычной столовой ложкой придали получившимся кирпичикам форму, прогрунтовали стену и нанесли краску.

— Это был один из самых интересных этапов ремонта, — вспоминает Юлия. — Все просто, достаточно посмотреть одну из пошаговых инструкций на YouTube.

Кухня идет без мебельного гарнитура, мойки, бытовой техники — все это новый собственник будет докупать, исходя из собственных предпочтений. По той же причине не ставили шкаф-купе в прихожей и умывальник в ванной.

Интерьер получил свой характер, в то же время его нельзя признать универсальным, справедливо замечают оценщики. Ремонт должен понравиться покупателю, иначе он может запросить дисконт на сумму затрат на переклейку обоев, например.

Сюрприз под лоджией

На что еще можно обратить внимание во время торга? Первый этаж! Окна выходят во двор и расположены возле входа в подъезд. Рядом лавочка — до окна кухни явно будут долетать обрывки чужих разговоров и сигналы домофона.

— На этой лавочке не устраивают шумных посиделок, она же под камерой, — заверяет Юлия. — А вообще, первый этаж не так уж и плох. Вышел из квартиры — и сразу прыгнул в машину. Клумба прямо под окном. Сейчас мы смотрим квартиры в различных новостройках и не исключаем из вариантов первый этаж.

При всех возможных недостатках первого этажа у него есть один утешительный бонус, о котором Юлия не смогла не упомянуть, — персональный погреб под лоджией площадью 3,1 «квадрата» с высотой потолка 2,3 метра. Идеальное место для хранения автомобильных шин, картошки и еще тысячи мелочей.

— Выполнялась ли в ходе ремонта шумоизоляция? — спрашивает Дарья. — Панельные дома в этом плане зарекомендовали себя не лучшим образом.

— Не выполнялась. Мы здесь не живем, поэтому оценить уровень звукоизоляции дома не можем. Квартира над нами раньше сдавалась, теперь собственники сделали ремонт и живут там сами. Снизу соседей нет — в этом один из плюсов первого этажа, — поясняет Юлия.

— Почему именно $52 500? Чем вы руководствовались при установлении цены? — интересуется Александр, получив достаточное представление о предмете оценки.

— Квартиру смотрели знакомые риелторы. Сказали, от $50 тыс. до $55 тыс. Мы выставили среднюю цену из диапазона. Пока пытаемся продать своими силами, агентов «отшиваем». А звонят они очень часто. Вернее, почти одни агенты и звонят. Обещают привести «реального» покупателя, если заключим договор. В эти сказки мы не верим.

Помимо состояния квартиры, принципиальное значение имеет и район. Одна из главных проблем Домбровки — запаздывание социальной инфраструктуры. Детских садов все еще не хватает. Чуть получше обстоят дела со школами (1 сентября на улице Алеся Гаруна открывается новая школа с бассейном), до амбулатории пару остановок на транспорте. Из ближайших супермаркетов и торговых центров — «Евроопт» на Матусевича (500 метров по прямой), «Виталюр» на Жиновича (1 километр) и Bonus на пересечении Голубка и Колесникова (1,5 километра), там же — ТЦ «Караван». С перспективами застройки района можно ознакомиться по ссылке.

Вывод о рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры оказалась ниже заявленной продавцом, однако разница укладывается в пределы разумного торга. Специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с нами своими выводами:

«В результате анализа рынка и проведенных расчетов получилось, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры с учетом скидки на торг и других корректировок эквивалентна $49 500, или $1241 за 1 кв. м общей площади (общая площадь — 39,9 кв. м, общая площадь по СНБ — 43 кв. м. — Прим. Onliner.by). Расчеты основаны на анализе актуальных предложений, а также на основании данных о ценах реальных сделок за последние два месяца.

Стоимость объектов-аналогов (однокомнатные квартиры, расположенные в панельных домах 2010—2014 годов постройки в районе Домбровка) находится в диапазоне от $1050 до $1425 за 1 кв. м. Разница в цене в большей степени объясняется различиями в уровне отделки квартир и ожиданиях продавцов.

При расчете цены учитывался ряд индивидуальных факторов. К плюсам данной квартиры можно отнести:

  • свежий ремонт, после проведения которого в квартире никто не проживал;
  • расположение квартиры на южной стороне, что дает достаточное количество света;
  • ухоженный двор, оборудованный видеонаблюдением; чистый подъезд;
  • дополнительное место для хранения вещей под лоджией;
  • 15-минутная доступность станции метро «Спортивная» на общественном транспорте; на личном автотранспорте — близость МКАД.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • расположение квартиры на первом этаже (хоть окна и находятся достаточно высоко над уровнем земли);
  • не универсальный дизайн интерьера, сужающий круг вероятных покупателей;
  • ограниченное число маршрутов общественного транспорта, проходящего поблизости».

Источник

Не уходите! Еще статьи по этой теме