5050 Просмотров

Незаконная планировка. Как продать квартиру?


О перепланировках квартир, или Как создать себе проблемы своими руками

В первой части я писала про ограничения по перепланировкам, указанные в нормативных документах. В комментах, как водится, появились несогласные. Что они говорили? Все нормы устарели, да и кто узнает, что я что-то изменил, в свою квартиру я никого пускать не обязан. Поэтому все могут идти лесом, а я буду ломать и штробить, пока дом не рухнет не сделаю все так, чтобы мне было удобно.

Оставим нарушение закона на их совести, а поговорим о том, что будет, когда они соберутся продавать свою замечательную квартиру.

Никогда не соберутся? О, с этим можно поспорить.

Большинство клиентов, обратившихся ко мне по поводу подбора варианта, считают, что они покупают жилье на все оставшуюся жизнь. Это очень стойкая установка, сформировавшаяся еще в советские времена у их дедов и родителей. Квартиру получали от государства, и в ней десятилетиями жили по два, а потом и по три поколения разом.

Так вот, жизнь стала другой. Сменить квартиру через куплю-продажу стало гораздо проще, чем через обмен в те времена, когда собственником было государство.

Время идет, люди вступают в брак и разводятся, у них рождаются дети, которые потом вырастают, старятся и, увы, умирают родители, а любое изменение семейной ситуации ведет к тому, что старая квартира становится или мала, или велика, или должна быть разделена на части.

Кроме того, меняется ситуация с доходами. Сегодня человек получает мало, а завтра находит хорошую работу и у него появляются свободные деньги. Кто-то, наоборот, работу теряет, и большая квартира становится неподъемной по квартплате.

Опять же, столь дорогая ипотека становится дешевле и еще через пару лет может стать весьма привлекательной по условиям. Если у вас двое детей разного пола, почему бы не доплатить и не переехать из двушки пусть в маленькую, но трешку?

В общем, зачастую не проходит и нескольких лет, как купивший «на всю жизнь» квартиру гражданин задумывается о переезде. Думаете, вас эта чаша минует? Ой, сомневаюсь.

И с чем же столкнется собственник, переделавший квартиру «под себя» и не узаконивший перепланировку? Этот довольный собой Колобок, который и от бабушки ушел, и от дедушки ушел, выйдя на рынок недвижимости, столкнется с гораздо более серьезным противником – покупателем.

Покупатели делятся на две основных группы: с ипотекой и без. Поскольку доля ипотечных сделок уже велика и будет еще больше, отрезать эту часть потенциальных клиентов совершенно неразумно: продать квартиру сейчас не так просто.

Почему они окажутся отрезанными? Еще несколько лет назад обязательным документом при продажах был технический паспорт. Заказывая его для сделки, вы предъявляли квартиру технику из ПИБа (БТИ), и все ваши тайные художества становились явными. Продажи квартиры с недопустимыми перепланировками блокировал ГБР (ныне Росреестр). Теперь техпаспорт отменили.

Но все банки, выдающие ипотечный кредит, требуют сертифицированной оценки, которая предполагает осмотр квартиры сотрудником оценочной компании. И не думайте, что с ним можно договориться. В квартиру к вам придет только фотограф, который сам ничего не оценивает, а только передает снимки другим людям.

Эти другие люди влёт лишатся лицензии и куска хлеба, если вскроется их обман. Оно им надо за те пару тысяч, которые вы готовы им предложить? Ваша перепланировка будет отражена в отчете, не сомневайтесь.

На некоторые изменения (в предыдущем посте они попадают в список согласований по эскизу) банк может закрыть глаза, но в текст договора с получателем кредита непременно внесет пункт, обязывающий нового собственника сделать все как было, то есть устранить перепланировку за свой счет. Поверьте, далеко не все покупатели с этим соглашаются.

Если перепланировка попадает в список недопустимых, ни один банк не выдаст под нее кредит никогда. Причем это не обязательно должно быть масштабное разрушение несущей стены.

Недавно клиент, который обратился ко мне за сопровождением ипотечной сделки, нашел квартиру на последнем этаже, которая ему очень понравилась. Хозяин квартиры работал реставратором и своему жилью в обычной пятиэтажной сталинке придал некоторые черты бохатого поместья. А именно, прямо в гостиной установил действующий камин. Нет, не с имитацией пламени, а самый настоящий, который топят дровами. Живой огонь в доме, ну круто же.

Куда выходил дым, спросите вы? В трубу. А труба (совершенно самопальная) была выведена через наружную стену на балкон. Для чего, естественно, в этой капитальной стене пришлось пробить отверстие. Этого оказалось достаточно, чтобы ВСЕ покупатели с ипотеками отвалились как класс.

Вторая группа покупателей придет к вам без ипотеки, просто с живыми деньгами. Ну казалось бы, ваша такая замечательная квартира, в которой все так удобно и прекрасно сделано, поразит их в самое сердце и они на все закроют глаза. Так и купят, как есть, и будут жить долго и счастливо.

Ох, как вы заблуждаетесь. Вот прямо сейчас я продаю однокомнатную квартиру в прекрасном месте. Кирпичный дом рядом с Сосновкой – самым большим парком в Петербурге. Метро рядом, инфраструктура развита (это старый хорошо обжитой район). Четыре года назад, купив убитую наследственную квартиру, хозяева сделали ремонт.

Поменяли все: проводку, трубы, сантехнику, полы, рамы и двери. Выровняли потолки и стены. Заказали вполне приличную встроенную кухню, которая теперь входит в цену. Но… сделали перепланировку. Вот изначальный план:


Вход на кухню (небольшую по размерам) через коридорчик, начинающийся в прихожей. Совмещенный санузел совсем крохотный. В нем стояла сидячая ванна, а стиральную машину некуда было ставить в принципе. После перепланировки получилось следующее:


Санузел был увеличен за счет куска коридора, а вход в кухню пробит из комнаты. Стена, в которой появился этот проход — ненесущая перегородка, это можно согласовать. Но вместо двери хозяева сделали арочный проем. А категорически запрещено что? Объединение кухонь, оборудованных газовыми плитами, с жилыми помещениями.

Об этом я сказала хозяевам еще при первом осмотре квартиры. Знаете, что я услышала в ответ? «Ну, если покупатель потребует, установим дверь». То есть возможность утечки газа в комнату их не волнует. Каждый, каждый считает, что несчастья могут случиться только с кем-то другим. Дверь они установят не для себя, а для покупателя.

И покупатель нашелся. Им оказалась женщина, которая хотела приобрести квартиру для дочери. Правда, дама вела себя довольно своебразно. Договор с агентством подписывать отказалась, вносить деньги, соответственно, тоже. Сказала, что готова провести сделку вот буквально послезавтра, и зачем ей нужны какие-то договоры. Придем в банк и сразу все заложим в ячейку.

Ну ладно, сразу так сразу. Но на следующий день у нее случилось несчастье — умер свекор, и дама с мужем улетела на похороны в Волгоград. Потом аэропорт оказался закрыт по погодным условиям, она не смогла вернуться так быстро, как собиралась. В общем, сделка отложилась на неделю. За это время она обсуждала выбранную квартиру с какими-то знакомыми. Вопрос с перепланировкой стоял на первом месте.

Ей сказали, что дверь между кухней и комнатой придется ставить, согласование расширенной ванной обойдется около 100 тысяч, а проект по газу — еще дороже. При чем тут газ, спросите вы? А в ванной висит газовая колонка. Но ее-то не трогали! Просто заменили на новую, потому что старая совсем разваливалась. Но по новым нормам колонка в ванной висеть не может, только на кухне.

На это я возразила, что висеть в ванной она может, только помещение должно быть оборудовано окном. И это окно не обязательно должно выходить на улицу, может и просто на кухню. Если вы были в сталинках с газовыми колонками, то могли заметить, что там окошко (небольшое, под потолком) из ванной выходит в туалет, а в туалете есть еще одно окно, выходящее уже на кухню.

Окно между ванной и кухней, скорее всего, было и в этой квартире, но его благополучно зашили во время ремонта. В общем, дама от покупки отказалась, хотя квартира ей очень понравилась. Причина отказа? За свои деньги она хочет квартиру с безупречными документами. А эти проблемы ей не нужны.

И вот требование к документам, которые должны быть приведены в порядок продавцами, приходится слышать не просто часто, а очень часто. Никто не хочет получить геморрой, заплатив несколько миллионов кровных рублей.

И еще хочется сказать о несколько неожиданных последствиях при продаже. Есть у меня в рекламе еще одна квартира, которую не получается продать уже весьма долгое время. Трешка на Васильевском острове в монолитно-кирпичном доме с элитным ремонтом. Хозяин — владелец ремонтно-строительной фирмы, на материалах и качестве работ не экономил, вколотив в отделку несколько миллионов рублей.

Изначальная планировка:

Как видите, это квартира с тремя изолированными комнатами, двумя санузлами и просторной кухней площадью 12,4 кв.м. Состав семьи на тот момент был таким: хозяин, его жена и новорожденный сын. Во время ремонта была сделана перепланировка, получилось вот что:


И без того просторный левый санузел был расширен за счет коридора и немного, буквально на несколько сантиметров,  (на этом чертеже указано непропорционально) за счет кухни. Одну комнату объединили с кухней и часть ее площади отрезали под встроенный шкаф. Комната 20,7 метров использовалась как спальня, маленькая комната — 11,8 метров — как детская.

Квартиру они покупали, как мне было сказано, на всю жизнь. Только жизнь внесла свои коррективы. У них появился второй ребенок, которого вначале и не планировали. Но так уж получилось, родилась чудесная девочка. Сейчас ей уже четыре года, она живет с братом в маленькой комнате. Тесно, конечно. Встал вопрос о покупке четырехкомнатной квартиры. Но сначала нужно продать эту. И начались проблемы.

Знаете, что именно в этой перепланировке отрезает большую часть потенциальных покупателей? Нет, не отсутствие документов. Хозяева готовы полностью оплатить работу фирмы, которая занимается согласованиями. Покупателей практически нет, потому что в квартире площадью 91,5 метров всего две спальни! Причем одна из них — маленькая.

Звонят по рекламе в основном люди, которые хотят поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, потому что у них двое детей (чаще разного пола). Узнав, что спален только две, не хотят даже идти  на просмотр.

Вернуть все как было практически нереально. Изолировать третью комнату можно только уменьшив санузел, а он весь в дорогущем кафеле и напичкан дорогущей сантехникой, к тому же пол там с подогревом. В коридоре на полу тоже плитка, в которую врезан симметричный относительно центра коридора декор. Сдвинешь стену — декор провиснет. Потолок в гостиной тоже сложный, выведенный по нынешним границам.  Чтобы вернуть первоначальную планировку, нужно вложить еще как минимум полмиллиона, если не больше, и разгромить полквартиры.

Присоединение одной комнаты к кухне — любимая народная забава. Только при этом меняется функционал квартиры. Из трешки она превращается в двушку.  Из двушек очень часто делают просторную однокомнатную. Получается красиво. Но у этой однокомнатной площадь как у двушки! И цена соответствующая. В новых домах квартиры и так достаточно просторные, а тут получается вообще перебор, особенно по цене.

Даже просто двухкомнатую в новом доме с хорошим ремонтом продать непросто — покупателей с деньгами мало, а в описанном выше случае двушку предлагается купить по цене ну очень немаленькой трешки. В общем, квартира висит и висеть, как мне кажется, будет еще очень долго.

Поэтому, дорогие читатели, делая перепланировку в квартире, сначала хорошо подумайте, как вы будете эту квартиру продавать. И уверяю вас, продавать вам ее, скорее всего, придется.

Источник

Самое популярное

Post Author: admin