Как самому рассчитать стоимость ремонта

Возьмем самый что ни на есть живой пример – небольшую двушку в пригороде Москвы. Досталась в наследство, 43 квадратных метра, в убитом состоянии. Чтобы сдать, надо сначала отремонтировать. Сколько готовить денег? Отобьется ли вообще этот ремонт? Давайте посчитаем, предлагает Анастасия Ковальчук.

В старых домах все сделано очень неудобно. Поэтому пару стен точно придется сносить (если это возможно). В нашем случае – стену кухни, объединяя ее с гостиной. Любая перепланировка, даже самая незначительная, обязательно подлежит согласованию, иначе потом вы ничего с квартирой не сделаете – не продадите, не завещаете, или попадете на штрафы. Согласование – минимум 20 000 руб. В Москве дороже – 25–30 тысяч руб., если проект несложный.

Большинство забывает про такую важную статью расхода, как демонтаж и подготовка к ремонту. Надо очистить стены, пол и потолок, демонтировать лишние перегородки. Заодно вывезти весь хлам – а его ой как много. В нашем случае это частичный демонтаж. Примерно 750 руб. за квадратный метр, то есть 35 тысяч руб. за все. Правда, на этой статье можно сэкономить, если выполнить демонтаж своими силами.

Дешевле всего возвести перегородки из блоков. А если еще и мастера сделают ровную кладку, то можно обойтись только шпатлевкой (без штукатурки). Примерная цена – 350 руб. за квадратный метр.

Если не хотите, чтобы будущие жильцы устроили пожар или потоп – меняйте и проводку, и трубы. Электромонтаж в двушке будет стоить примерно 35 тысяч руб. плюс материалы на 10 тысяч руб. Поменять трубы – водопровод и канализацию – 3 500 руб. за точку плюс материалы, то есть примерно еще 20 тысяч руб.

Батареи отопления тоже неплохо поменять – 2 500 руб. за каждую плюс стоимость самой батареи около 3 000 руб. Накиньте еще на полотенцесушитель (2 000 руб.  + 2 500 руб. за работу). Набежало еще 20 тысяч руб.

Хорошо, что в наш мобильный век не надо беспокоиться о телефонных и интернет-розетках и антеннах для ТВ. Для небольших квартир это все беспроводное, жильцы сами потом поставят. И без кондиционера обойдемся, лучше сделаем хорошие окна.

Вы хороший клиент для любого производителя окон, поэтому выбирайте остекление под ключ – получите довольно много подарков (подоконники, например). Поставить пластиковые окна и балконную дверь в двушке – 50–55 тысяч руб. Деревянные окна – на 30% дороже.

Входную дверь тоже хорошо бы поменять. Приличная (без каких-либо изысков и дизайнерской отделки) – винил-кожа или металлическая с ламинатом – примерно 12–15 тысяч руб. с установкой.

Если вдруг в процессе подготовки к ремонту вы передумаете, захотите жить в этой квартире сами и решите побаловать себя теплым остекленным балконом, чтобы завтракать на нем, учтите – это как ремонт отдельной комнаты. Теплое остекление – не менее 15 000 руб. за метр плюс утепление и отделка – даже самый небольшой балкон обойдется минимум в 50 тысяч руб.

Мы постепенно подходим к главному. Вернее, пока примериваемся. Черновая отделка пола, стен и потолка – это не чистовой ремонт, а всего лишь подготовка к нему. Выравнивание стен и штукатурка – 450 руб. за метр, стяжка пола – примерно 500 руб. за метр, итого около 65 000 руб. на всю нашу двушку, исходя из примерной площади стен.

Бюджетнее всего натяжной потолок, но если вы хотите экологичности, берите подвесной потолок из гипсокартона. Уложимся в 400 руб. за метр под ключ, вместе с установкой – в нашем случае получится примерно 16–17 тысяч руб. Гипсокартон – не меньше 600 руб., итого придется отдать 25 000 руб. за чистый потолок над головой.

При всем богатстве выбора есть две основные альтернативы: или покраска (350–400 руб. за метр с краской вместе) или обои (200 руб. за метр, но добавится стоимость самих обоев – 13–15 тысяч руб.). Перед покраской необходимо идеально подготовить стены (скрыть неровности). Красивые цветные стены обойдутся в 22–25 тысяч руб.

Здесь есть неплохая возможность сэкономить, выбрав ламинат, причем это и практично и очень красиво – примерно 650 руб. вместе с укладкой. Итого на пол уйдет примерно 30 тысяч руб.

Плитку мы кладем в санузел на стены и пол и в кухне на часть пола. Приличная плитка вместе с укладкой – не менее 1 500 руб. за метр, итого примерно 30 000 руб. на весь метраж. Кстати, окраска стен специальными красками в ванной и на кухне – не только модный дизайнерский изыск, но и способ сэкономить не менее 1 000 руб. на метр! Итого 10–12 тысяч руб., если выберем покраску.

Уже чувствуем усталость от цифр, но мужественно движемся дальше. У нас новые трубы и канализация, поэтому мы достойны приличной сантехники. Берем средние цены на основные позиции: унитаз – 5 тысяч руб., раковина – 8 тыс. руб, ванна – 10–12 тысяч руб. Итого – 25 тысяч руб. (ищем распродажи и акции, чтобы в эту же цену вошли смесители). И не забудьте установить систему защиты от протечек. Стоит не так дешево, но зато будете уверены, что ваши жильцы не затопят соседей.

Досчитаем разные мелочи: светильники – по минимуму (15 тысяч руб.), межкомнатные двери (по 3–5 тысяч руб. за штуку). Выдохнули. Осталась кухня – при существующем количестве предложений и толпе голодных производителей можно даже капризничать, выбирать и устраивать тендеры. И в итоге найти хорошую маленькую кухню за 40-50 тысяч руб. (холодильник, СВЧ, духовка сюда не входят).

Получилось 430–450 тысяч руб. – это минимум за капитальный ремонт двухкомнатной квартиры с заменой коммуникаций, сантехникой и кухней, но без мебели. Не забудем про непредвиденные расходы – они точно будут. Но при счастливом стечении обстоятельств вам удастся «выбить» скидки и попасть на распродажи. Поэтому одно благополучно поглотит другое – такова жизнь.

А теперь посчитайте, за сколько вам надо будет сдать вашу свежеотремонтированную квартиру, чтобы вернуть стоимость ремонта за два года, и как найти таких арендаторов, чтобы через два года снова не начинать ремонт? Но это уже совсем другая история.